Seguro Incêndio no Aluguel: O Inquilino é Realmente Obrigado a Pagar? Entenda a Lei e a Posição dos Tribunais

A descoberta de ratos, formigas ou baratas em um imóvel alugado é uma situação desagradável que, além do incômodo, frequentemente gera um conflito: quem deve arcar com os custos da dedetização, o inquilino ou o proprietário? A resposta para essa pergunta não é única e depende fundamentalmente do momento em que a infestação surgiu. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e as decisões judiciais brasileiras estabelecem critérios claros para essa divisão de responsabilidades. Neste artigo, vamos detalhar as obrigações de cada parte, as consequências da inércia e como a justiça se posiciona em casos de litígio, para que você, seja inquilino ou proprietário, saiba exatamente como proceder. A Responsabilidade do Proprietário: Vício Oculto e a Entrega do Imóvel O ponto de partida para entender as obrigações do locador é o dever de entregar o imóvel em condições de uso para o fim a que se destina. Isso está previsto no artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato. Um imóvel infestado por pragas urbanas não atende a esse requisito básico de habitabilidade. Quando o proprietário é responsável? A responsabilidade do proprietário pela dedetização é clara quando a infestação é anterior à locação . Trata-se do que a lei chama de "vício oculto" ou "defeito anterior", conforme o inciso IV do mesmo artigo 22. São problemas que já existiam no imóvel antes da chegada do inquilino, mas que não eram de fácil constatação. Cenário típico: O inquilino se muda e, em poucos dias ou semanas, percebe uma infestação de baratas que saem de frestas nos armários embutidos ou uma movimentação de ratos no forro. Nesses casos, é altamente provável que o problema já estivesse instalado, e, portanto, a responsabilidade de saná-lo, incluindo os custos da dedetização, é do proprietário. O que diz a lei? Lei nº 8.245/91, Art. 22: "O locador é obrigado a: (...) IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;" A Responsabilidade do Inquilino: Manutenção e Uso do Imóvel A partir do momento em que o inquilino recebe as chaves e passa a ocupar o imóvel, ele assume a responsabilidade por sua manutenção e conservação. O artigo 23 da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu. Quando o inquilino é responsável? Se a infestação de pragas surgir no decorrer do contrato de locação a responsabilidade pela dedetização recai sobre o inquilino. Cenário típico: Após meses ou anos de moradia, começam a aparecer formigas ou baratas na cozinha. Nessas situações, como a infestação ocorreu após um tempo de moradia do inquilino, já faz parte da manutenção do imóvel, inclusive nos casos em que a infestação ocorreu anteriormente da locação, mas que foi devidamente tratada pelo locador à época, tratando-se então de uma nova infestação. Enquadrando-se como manutenção a responsabilidade é do locatário (inquilino). Nos casos em que o inquilino entrega as chaves e na vistoria final são encontrados focos de infestação que surgiram durante a sua moradia, o locador tem o direito de cobrar pela dedetização não realizada, ou seja, pela falta de manutenção, que era sua obrigação legal. O que diz a lei? Lei nº 8.245/91, Art. 23: "O locatário é obrigado a: (...) II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;" A Posição dos Tribunais e a Hora da Verdade Quando o diálogo não resolve e a questão é levada à justiça, os juízes se baseiam nas provas apresentadas para determinar a origem da infestação. A vistoria de entrada, documento que descreve o estado do imóvel no início da locação, é uma peça-chave. Se a vistoria não aponta a existência de pragas e o problema surge muito tempo depois, a tendência é que o inquilino seja responsabilizado. Por outro lado, se o inquilino consegue provar, por meio de e-mails, fotos, vídeos ou laudos de empresas especializadas, que a infestação é grave e estrutural (vinda de redes de esgoto do prédio, por exemplo, ou de um ninho de cupins preexistente), a balança pode pender para o lado do proprietário, mesmo que o problema só tenha se manifestado durante a locação. Os tribunais costumam entender que a manutenção cotidiana e a limpeza, que afastam pragas comuns como formigas e baratas, são de responsabilidade do inquilino. Já problemas mais complexos e que afetam a estrutura e a segurança do imóvel, como uma infestação de ratos ou cupins que já estava latente, são vistos como de responsabilidade do locador. Consequências da Não Realização da Dedetização A omissão de qualquer uma das partes em cumprir com sua responsabilidade pode gerar sérias consequências: Para o proprietário: Se o locador se recusar a pagar pela dedetização de um vício oculto, o inquilino pode, judicialmente, exigir o reparo, pedir um abatimento proporcional no valor do aluguel ou até mesmo solicitar a rescisão do contrato sem o pagamento de multa, podendo ainda pleitear indenização por danos materiais e morais, dependendo da gravidade do caso. Para o inquilino: Caso a responsabilidade seja do locatário e ele não tome as providências necessárias, o proprietário pode contratar o serviço de dedetização e cobrar os valores do inquilino, inclusive judicialmente. Ao final do contrato, o proprietário também poderá reter parte do valor da caução para cobrir esses custos, desde que devidamente comprovados. A Responsabilidade em Condomínios É importante ressaltar que, em condomínios, a dedetização das áreas comuns (corredores, garagens, salão de festas) é de responsabilidade da administração do condomínio e os custos são incluídos na taxa condominial ordinária, que é paga pelo inquilino. No entanto, a dedetização dentro da unidade privativa segue a lógica de responsabilidade detalhada acima. Prevenindo Conflitos: Diálogo e Contrato Para evitar dores de cabeça, a melhor solução é a prevenção: Vistoria Detalhada: Realize uma vistoria de entrada minuciosa, se possível com fotos e vídeos, registrando qualquer indício de pragas. Contrato de Locação Claro: Embora a lei já estabeleça as regras gerais, o contrato pode especificar com mais detalhes as responsabilidades de cada um quanto à manutenção e dedetização. Comunicação Imediata: Ao primeiro sinal de infestação, o inquilino deve comunicar o proprietário ou a imobiliária por escrito (e-mail ou mensagem registrada). A comunicação rápida é fundamental para a solução do problema e para a definição de responsabilidades. Em suma, a regra é clara: o proprietário entrega o imóvel livre de pragas, e o inquilino o mantém nesse estado. A chave para uma relação locatícia tranquila é o bom senso, o diálogo e o cumprimento das obrigações previstas em lei.

Os tribunais no estado de São Paulo, em sua jurisprudência majoritária, conferem significativa validade à cláusula contratual que estabelece a responsabilidade do inquilino pela pintura do imóvel ao término da locação. Contudo, essa exigibilidade está intrinsecamente condicionada à apresentação de provas concretas e inequívocas que demonstrem não apenas o estado do imóvel na entrega e devolução, mas também a natureza dos danos alegados. Nesse cenário, os laudos de vistoria, tanto o inicial (de entrada) quanto o final (de saída), emergem como peças documentais de crucial importância, funcionando como o alicerce da pretensão do locador. Para que a responsabilidade pela nova pintura seja efetivamente atribuída ao inquilino, é fundamental que o laudo de vistoria de entrada descreva, com pormenores e preferencialmente acompanhado de fotografias ou vídeos, o bom estado da pintura no momento da entrega das chaves. Similarmente, o laudo de vistoria de saída deve ser conduzido com idoneidade – o que implica em detalhamento, clareza e, idealmente, a assinatura de ambas as partes ou, no mínimo, a comprovação de que o inquilino foi devidamente convocado para acompanhá-lo, garantindo-lhe o direito ao contraditório. Este laudo final precisa comprovar objetivamente que a pintura se encontra em "mau estado", especificando os danos que ultrapassam o mero desgaste natural decorrente do uso regular e do decurso do tempo. Exemplos incluem não apenas alterações estéticas superficiais, mas danos como marcas de móveis arrastados, furos excessivos não reparados, presença de mofo ou umidade decorrente de mau uso (e não de problemas estruturais preexistentes), grafites, ou uma sujeira impregnada que efetivamente demande uma nova camada de tinta para a restauração da condição original. A base legal para essa interpretação reside no artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que preceitua a obrigação do locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações oriundas do seu uso normal. Portanto, se o laudo de saída, em comparação com o de entrada, evidencia que o "mau estado" da pintura não se limita ao envelhecimento natural da tinta ou a pequenas marcas de uso cotidiano, mas configura avarias específicas como as mencionadas – manchas significativas, riscos profundos que afetam a integridade da superfície, ou alterações de cor não consentidas –, a tendência jurisprudencial é responsabilizar o inquilino pelos custos correspondentes, em conformidade com o que foi pactuado. A ausência de um laudo de entrada detalhado ou a produção unilateral e não comunicada do laudo de saída podem fragilizar consideravelmente a posição do locador. Destarte, a comprovação robusta e bilateral, por meio de vistorias comparativas e bem documentadas, é o elemento essencial para que o locador possa exercer, com êxito, o direito de exigir a reparação da pintura conforme a cláusula contratual.

O Direito Real de Habitação emerge como uma salvaguarda essencial para o cônjuge sobrevivente, garantindo-lhe a continuidade de uma vida digna e estável no lar que compartilhou com o parceiro falecido. Este direito, consagrado no artigo 1.831 do Código Civil, assegura que o viúvo ou viúva possa permanecer na residência familiar sem a pressão de disputas judiciais ou negociações com herdeiros. A sua importância transcende o aspecto jurídico, tocando profundamente na esfera emocional e social, ao proporcionar segurança em um momento de luto e vulnerabilidade. A principal força do Direito Real de Habitação reside na sua capacidade de proteger o cônjuge sobrevivente de ser desalojado ou forçado a pagar aluguel aos herdeiros, preservando assim a estabilidade emocional e financeira em um período de grande instabilidade. Este direito é vitalício e intransferível, garantindo que o beneficiário possa usufruir do imóvel até o seu próprio falecimento, desde que o imóvel seja o único destinado à residência familiar. Além disso, a norma não impõe um limite de tempo para o exercício deste direito, o que reforça a sua natureza protetiva e duradoura. Outro ponto crucial é que o Direito Real de Habitação não depende do regime de bens adotado pelo casal, o que amplia o seu alcance e eficácia. Independentemente de como os bens foram partilhados, o cônjuge sobrevivente tem assegurado o direito de permanecer no lar. Esta característica torna o direito uma ferramenta inclusiva e justa, que prioriza a dignidade e o bem-estar do indivíduo que perdeu o parceiro.  Em suma, o Direito Real de Habitação é mais do que uma disposição legal; é um reflexo do compromisso da sociedade em proteger aqueles que enfrentam a perda de um ente querido. Ao garantir que o cônjuge sobrevivente possa continuar a viver no lar familiar, este direito não apenas preserva a memória e o legado do relacionamento, mas também assegura que a pessoa enlutada possa reconstruir sua vida com dignidade e segurança. É um lembrete poderoso de que, mesmo em tempos de perda, a justiça e a compaixão devem prevalecer.

É uma situação muito comum quando um de vários herdeiros ocupa um imóvel herdado de forma exclusiva. Nesse caso os outros herdeiros, agora coproprietários podem exigir daquele aluguel, além do ocupante ter que pagar sozinho o IPTU, luz, água e fazer a manutenção do imóvel. Para entendermos melhor essa situação, temos uma recente decisão do juiz Carlos Henrique Trindade Lourenço dos Santos, da 1ª Vara Cível de Coronel Fabriciano/MG. O caso envolvia uma casa principal e dois barracões. Alguns herdeiros estavam usando esses imóveis sem consultar os outros e sem pagar nada por isso. Os herdeiros que não estavam usando o imóvel pediram ao juiz que os ocupantes pagassem aluguel desde a morte do proprietário. O juiz concordou com os herdeiros que pediram o aluguel. Ele decidiu que o valor do aluguel deve ser calculado com base em um laudo pericial, que indicou R$ 970 para a casa principal e R$ 440 para os barracões. O pagamento deve ser proporcional as partes de cada herdeiro que foram contra a ocupação pelos demais, retroativos à data da citação dos réus do processo, além do reajuste anual pelo IGP-M. Os ocupantes também foram condenados ao pagamento dos tributos (incluso IPTU) e tarifas de energia e água, desde o óbito da proprietária até a desocupação do imóvel, de forma exclusiva, pois essas despesas são de responsabilidade exclusiva de quem ocupa o imóvel. Conclusão  Essa decisão é baseada no princípio de que a herança é um todo unitário e na jurisprudência do STJ, que permite a cobrança de aluguel de herdeiros que usam exclusivamente um bem comum. Isso garante que todos os herdeiros sejam tratados de forma justa e recebam uma compensação pelo uso do imóvel.

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel através da posse contínua e pacífica por um período específico. Este mecanismo pode ser extremamente útil em diversas situações, proporcionando segurança jurídica e regularização de propriedades. O que é Usucapião? A usucapião, derivada do latim usucapio (adquirir pelo uso), é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem pelo seu uso prolongado e contínuo, desde que cumpridos determinados requisitos legais. Este instituto visa garantir a função social da propriedade, incentivando o uso produtivo da terra e resolvendo conflitos fundiários. Como a Usucapião Pode Ajudar? Regularização de Imóveis : Muitas pessoas ocupam imóveis sem a documentação formal de propriedade. A usucapião permite que essas pessoas regularizem a situação, obtendo o título de propriedade após um período de posse contínua e pacífica. Segurança Jurídica : A usucapião oferece segurança jurídica aos possuidores de boa-fé, garantindo que possam continuar a usar e investir no imóvel sem o risco de perder a posse para terceiros. Função Social da Propriedade : Promove o uso produtivo da terra, evitando que imóveis fiquem abandonados ou subutilizados. Isso é especialmente importante em áreas urbanas, onde a demanda por moradia é alta. Situações em que a Usucapião Pode Ser Aplicada Imóveis Urbanos : A usucapião urbana pode ser utilizada para regularizar a posse de imóveis em áreas urbanas. É comum em casos onde a documentação original foi perdida ou nunca existiu. Imóveis Rurais : Em áreas rurais, a usucapião pode ser aplicada para regularizar terras que estão sendo utilizadas para agricultura ou pecuária. Isso é especialmente útil para pequenos agricultores que ocupam terras há muitos anos sem título formal. Imóveis Abandonados : A usucapião pode ser uma solução para imóveis abandonados, permitindo que pessoas que cuidam e mantêm esses imóveis adquiram a propriedade legal. Herança e Partilha : Em casos de herança, onde os herdeiros não conseguem regularizar a partilha dos bens, a usucapião pode ser uma alternativa para resolver a situação, desde que um dos herdeiros esteja na posse contínua do imóvel. Conclusão A usucapião é uma ferramenta poderosa para a regularização de imóveis e a garantia da função social da propriedade. Ao permitir que possuidores de boa-fé adquiram a propriedade legal de imóveis, este instituto contribui para a segurança jurídica e a resolução de conflitos fundiários.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado é a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Isso significa que o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não pode ser usado para calcular o ITBI. Essa decisão é importante porque ajuda a resolver os processos judiciais que discutem o cálculo do ITBI. Em termos menos técnicos, isso significa que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da venda do imóvel, e não em um valor estimado pelo governo. Isso torna o ITBI mais justo para os contribuintes. O STJ também estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como o valor de mercado, a menos que o fisco prove o contrário em um processo administrativo. Isso significa que o contribuinte não precisa se preocupar em comprovar o valor de mercado do imóvel, a menos que o fisco conteste esse valor. Por fim, o STJ decidiu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente. Isso significa que o município não pode simplesmente definir um valor de referência para os imóveis e usar esse valor para calcular o ITBI. O município precisa usar o valor real da venda do imóvel para calcular o ITBI. Essa decisão do STJ torna o ITBI mais justo e menos burocrático, o que é um avanço para os contribuintes.  Fonte: https://direitoreal.com.br/noticias/base-de-calculo-do-itbi-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado-define-primeira-secao

Se você está alugando seu primeiro imóvel, provavelmente você já deve ter se questionado sobre esse assunto. Mas fique sabendo que você não está sozinho, muitos proprietários e inquilinos experientes também ficam confusos quando se trata da responsabilidade sobre a manutenção do imóvel alugado, por isso ter uma imobiliária experiente que possa auxiliar nesses casos é muito importante. Vamos direto à fonte: O que diz a Lei do Inquilinato? A lei do inquilinato, quando trata da manutenção do imóvel, não é específica, ou seja, não diz isso é de fulano, isso é de beltrano, até porque seria impossível prever todos os tipos de coisas que podem ocorrer durante a locação. Por isso ela resolveu falar de forma mais ampla sobre as responsabilidades de cada um. Quando se trata dos deveres do proprietário a lei diz que é sua reponsabilidade entregar o imóvel ao inquilino em estado de servir ao uso a que se destina, no caso de uma moradia, que possa ser habitado na sua plenitude. Além disso a lei responsabiliza o proprietário pelos vícios e defeitos anteriores à locação. Quando a lei trata dos deveres do inquilino diz que deve tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu, além de restituí-lo no mesmo estado em que o recebeu, ou seja, tem o dever de cuidar fazendo todas a manutenção necessária para manter ele em estado de uso, que foi como o recebeu e como deve ser devolvido. Apesar de definir as obrigações de ambos, quando alguma coisa acontece, dúvidas sempre aparecem. Vamos usar um exemplo corriqueiro para compreender melhor. Imaginemos que esteja ocorrendo uma infiltração vinda do banheiro para a sala, quem seria o responsável? Para atribuirmos o responsável devemos saber se isso foi causa direta de alguma ação do inquilino, que pode ter furado um cano ao pendurar algo na parede, por exemplo. Nesse caso podemos deduzir que o proprietário entregou o imóvel em condições de uso e que o inquilino, que tem a obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, fica com a responsabilidade de fazer os reparos necessários. Agora, se o inquilino não foi quem deu causa ao problema, concluiremos que é um problema estrutural no imóvel, nesse caso é dever do proprietário deixar o mesmo em condições de uso, inclusive podendo ser um vício anterior a locação. Na maioria dos casos conseguimos definir quem é o responsável aplicando o exemplo acima. Outros problemas podem ocorrem durante a locação, mesmo sem culpa direita de ninguém como uma torneira que quebrou ou necessita de manutenção por ser antiga, um vidro que tenha rachado por culpa de algum objeto atirado de fora, uma telha que voou da casa, um sifão que rachou, uma cuba da pia que soltou etc. Todos esses exemplos são coisas corriqueiras que ocorrem em qualquer moradia e vez ou outra precisam sofrer manutenção ou troca, nesse caso são de responsabilidade do inquilino, que deve manter o imóvel como se fosse seu, cuidando dele, lembrando que também é sua responsabilidade devolver nas mesmas condições que o encontrou. No mesmo sentido, caso a torneira já esteja quebrada no início da locação, o vidro já esteja rachado ou o telhado esteja comprometido (estrutura), já é responsável pelo reparo o proprietário, pois são problemas anteriores a locação, além de seu dever de manter em estado de servir ao uso a que se destina. Para ajudar segue uma pequena lista ilustrativa: Inquilino Conserto ou troca de torneiras, tomadas, fechaduras externas ou internas, substituindo por uma peça de mesmo padrão que a anterior; Conserto ou troca de encanamento externo: sifão, vasos sanitários, pias de cozinha e tanques; Troca de vidros quebrados ou lascados; Troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados durante o uso do inquilino; Trocar telhas e calhas furadas ou quebradas durante a vigência do contrato de locação; Conserto ou troca de interfone e campainha; Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo inquilino; Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura, esgoto, ralos, canos e fossa externa (no caso de casas); Limpeza de calhas que podem causar problemas sérios de infiltração em casas; Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade. Proprietário Obras, reformas ou benfeitorias que interferem na estrutura do imóvel; Instalação de equipamento de segurança, intercomunicação e lazer (nos condomínios); Trocar caixa d’água, caixa de esgoto e equipamentos; Consertos e trocas de rede hidráulica, rede elétrica e de esgoto quando necessário; Trocar caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio; Consertar danos causados na estrutura por ação do tempo; Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e fiação. Aqui temos alguns poucos exemplos e mesmo assim devem ser verificados conforme as especificações legais. Esteja sempre por dentro dos seus direitos e deveres para evitar problemas futuros e despesas desnecessárias. #direitoimobiliário #locaçãodeimóveis

Boa notícia para quem aluga: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que você pode cancelar o contrato de aluguel por e-mail . Isso significa que você não precisa mais se preocupar com cartas formais ou burocracias desnecessárias. Mas atenção: algumas regras ainda precisam ser seguidas: Comunicação por escrito : o aviso de cancelamento precisa ser por escrito, mesmo que por e-mail. Prazo de antecedência : você precisa avisar o locador com pelo menos 30 dias de antecedência se o contrato assim dispuser ou nos casos em que o contrato já ultrapassou o prazo final estipulado. Confirmação de recebimento : é importante ter certeza de que o locador recebeu o e-mail. Você pode pedir uma confirmação de leitura ou enviar o aviso para o endereço de e-mail cadastrado no contrato. Exemplo de e-mail para cancelar contrato de aluguel: Assunto: Cancelamento de contrato de aluguel - [endereço do imóvel] Prezado(a) [nome do locador], Venho por meio deste e-mail comunicar meu desejo de cancelar o contrato de aluguel do imóvel situado à [endereço do imóvel]. O contrato está em vigor desde [data de início do contrato] e o aviso de cancelamento está sendo feito com [número de dias] dias de antecedência, conforme previsto no artigo 6º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). As chaves do imóvel serão devolvidas no dia [data da devolução das chaves], em [horário da devolução das chaves], no mesmo local onde foram recebidas. Caso tenha alguma alteração no local de entrega das chaves por gentileza enviar junto com a confirmação de recebimento. Atenciosamente, [Seu nome completo] Dicas importantes: Guarde uma cópia do e-mail de cancelamento e da confirmação de recebimento (se houver). Se você tiver dúvidas sobre o processo de cancelamento, consulte um advogado ou a imobiliária que administra a locação. Com essa nova decisão do STJ, ficou mais fácil e prático cancelar o seu contrato de aluguel diminuindo as burocracias. Compartilhe essa informação com seus amigos e familiares que também alugam imóveis!

Imagine alugar um terreno por mais de 40 anos para operar um aterro sanitário e, de repente, descobrir que ele foi vendido para outra empresa sem que você tivesse a chance de comprá-lo primeiro. Foi o que aconteceu com uma empresa de varrição e coleta de lixo em São Paulo.Mas a história não termina aí. A empresa lutou na justiça e conseguiu anular a venda, com base em um direito que muitos inquilinos desconhecem: o direito de preferência.